Thiết kế hướng tới tương lai để tiết kiệm dài hạn và tạo ra doanh thu
Tòa nhà TSLAW là một nơi đông đúc vào giờ ăn trưa các ngày trong tuần. Khi chúng tôi đến, có một hàng dài nhân viên văn phòng đang đói bụng bên ngoài nhà hàng Thong Kee Plus nổi tiếng trên tầng hai.
Đó không phải là tất cả những gì tòa nhà mang lại. Nơi đây còn có trung tâm chăm sóc sức khỏe và spa Hanami Reserve, nhà hàng tàu hơi nước kiểu Hồng Kông FU Pot, quán nướng Nhật Bản Shinya Yakiniku, quán cà phê tráng miệng Dona Bakehouse Kuala Lumpur, nhà hàng Thái Chim by Chef Noom và nhà hàng Nhật Bản cao cấp Kaze Omakase. Tuy nhiên, bất chấp hàng loạt quán ăn nổi tiếng và lượng khách đông đúc, tòa nhà vẫn mang lại cảm giác yên tĩnh và ngăn nắp.
Sự yên tĩnh này không phải ngẫu nhiên mà có, bởi tòa nhà được thiết kế để đảm bảo sự phân chia liền mạch giữa những người sử dụng, dù họ đến đó để làm việc, ăn uống hay tham quan, cho phép mỗi nhóm tận hưởng không gian mà không bị chồng chéo hay chen chúc.
“Chúng tôi đã tính đến việc phân tách [khách tham quan và khách thuê] ngay từ giai đoạn lập kế hoạch dự án vì an ninh là ưu tiên hàng đầu. Chúng tôi cũng hướng đến các khách thuê là các công ty đa quốc gia (MNC), dựa trên vị trí chiến lược của tòa nhà này”, ông Law Wai Cheong, Giám đốc điều hành của TSLAW Land Holdings Sdn Bhd, cho biết.
Để đạt được điều này, Tòa nhà TSLAW có thang máy chở khách và sảnh riêng biệt cho khách thuê và khách tham quan. Khách thuê có thể ra vào các tầng của mình cũng như tất cả các khu vực ăn uống và dịch vụ thông qua sảnh thang máy chuyên dụng, được trang bị năm thang máy chở khách. Các thang máy này không có nút bấm và được vận hành hoàn toàn bằng thẻ ra vào để mang lại sự thuận tiện và đảm bảo an ninh. Việc ra vào sảnh thang máy của khách thuê cũng bị hạn chế tương tự, chỉ có thể tiếp cận bằng thẻ ra vào được cấp phép.
Có hai thang máy chở khách riêng biệt, mở cửa cho công chúng, kết nối với tất cả các tầng ăn uống và dịch vụ, cũng như bãi đậu xe nhiều tầng của tòa nhà.
Tòa nhà TSLAW Tower hiện đại và sang trọng được quản lý bởi Tập đoàn TSLAW
“Với thiết kế này, chúng tôi đã phân luồng giao thông hiệu quả, đảm bảo môi trường làm việc an toàn cho cả khách thuê và khách đến thăm. Điều này cũng giúp chúng tôi quản lý lưu lượng khách đến thăm vào giờ cao điểm, [khi đó] khách đến thăm sẽ không ảnh hưởng đến thời gian chờ thang máy của khách thuê văn phòng,” Tổng giám đốc Tập đoàn Adrian Kwa giải thích.
Tòa nhà TSLAW Tower là một tòa nhà văn phòng hạng A hiện đại, hoàn thành năm 2021. Tòa nhà có 48 tầng dành cho văn phòng và không gian thương mại, bao gồm các cửa hàng ăn uống và dịch vụ. Tòa nhà có thiết kế kiến trúc hiện đại với bố cục không cột tạo sự linh hoạt, cùng các tính năng thông minh và thân thiện với môi trường giúp khách thuê vận hành doanh nghiệp một cách trơn tru và hiệu quả.
Một số yếu tố thiết kế bền vững giúp giảm tiêu thụ năng lượng bao gồm cơ sở hạ tầng cáp quang, hệ thống nước thông minh để tái chế và thu gom nước mưa. Ngoài ra còn có hệ thống quản lý tòa nhà tích hợp (BMS) để kiểm soát khí hậu.
Tòa tháp văn phòng hướng đến giao thông công cộng này chỉ cách ga tàu điện ngầm Tun Razak Exchange một quãng ngắn. Chỉ cần chưa đầy một trăm bước chân là đến một trong các lối ra của ga tàu điện ngầm, đây là lý do chính khiến tòa nhà chỉ có hơn 300 chỗ đậu xe. “Thực tế, vào những ngày làm việc, nhân viên của chúng tôi thích đi tàu điện ngầm hơn vì ga tàu nằm ngay bên kia đường. [Đó là lý do tại sao] chúng tôi có rất nhiều chỗ đậu xe cho khách và người thuê nhà. Chúng tôi cũng đã xây dựng một lối đi bộ có mái che, kết nối với lối vào ga tàu để tăng cường khả năng đi bộ.”
Tính đến tháng 6, tòa nhà đạt tỷ lệ lấp đầy 92%. Các đơn vị thuê chính bao gồm công ty cung cấp dịch vụ và công nghệ năng lượng TechnipFMC (trước đây gọi là Technip Marine), tập đoàn Sumitomo có trụ sở tại Nhật Bản, công ty rượu vang và rượu mạnh Moët Hennessy có trụ sở tại Pháp, công ty tư vấn kinh doanh Novel Leap và công ty luật Luther Corp. Tòa nhà này cũng là trụ sở chính của Tập đoàn TSLAW, chiếm khoảng 50.000 feet vuông tương đương khoảng 16% trong tổng số 300.000 feet vuông diện tích cho thuê ròng (NLA).
“Hầu hết khách thuê của chúng tôi đã ký hợp đồng thuê dài hạn 3+3 năm với chúng tôi, nhờ mức giá thuê rất cạnh tranh trong khu vực. Phí dịch vụ của chúng tôi cũng khá hợp lý, duy trì ở mức trung bình khoảng 6,50 RM/ft² kể từ ngày đầu tiên. Tòa nhà có nguồn tiền mặt dồi dào cho việc bảo trì hàng tháng nên chúng tôi không phải điều chỉnh phí bảo trì kể từ khi tòa nhà hoàn thành,” ông Law giải thích.
Tỷ lệ thu tiền thuê và phí dịch vụ tại TSLAW Tower luôn duy trì ở mức trên 80%. Để cải thiện điều này, đội ngũ quản lý đã áp dụng phương pháp tiếp cận đa hướng, tập trung vào cả giao tiếp và hỗ trợ.
“Chúng tôi chủ động tương tác với khách thuê về các chu kỳ thanh toán, gửi lời nhắc nhở kịp thời và cung cấp các phương thức thanh toán linh hoạt khi cần thiết. Các lựa chọn linh hoạt này đặc biệt hữu ích cho những khách thuê đang gặp khó khăn tài chính tạm thời, giúp duy trì hoạt động kinh doanh liên tục đồng thời bảo vệ dòng tiền chung của tòa nhà. Trọng tâm của chúng tôi là xây dựng mối quan hệ lâu dài và sự tin tưởng vì chúng tôi có những khách thuê có uy tín. Chúng tôi muốn khách thuê cảm thấy được hỗ trợ, nhưng đồng thời, chúng tôi tiếp tục nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ tài chính đúng hạn,” ông Law chia sẻ.
Nhằm ghi nhận những nỗ lực và thành tích của chủ sở hữu và người quản lý bất động sản, TSLAW Tower đã được trao giải Đồng ở hạng mục Văn phòng phi tầng lớp dưới 10 năm tại Giải thưởng Bất động sản được quản lý tốt nhất và bền vững của The Edge Malaysia năm 2025.
Hệ thống chiếu sáng mặt tiền 360 độ ấn tượng khiến Tháp TSLAW trở thành một trong những tòa nhà bắt mắt nhất vào ban đêm.
Nâng cấp trong tương lai
Việc quản lý tòa nhà hiệu quả tại TSLAW Tower có thể được ghi nhận nhờ vào việc lập kế hoạch dự án chu đáo ngay từ đầu. Tập đoàn đã kết hợp các yếu tố thiết kế và công nghệ tiên tiến, hướng đến tương lai, nhằm giảm thiểu chi phí bảo trì dài hạn đồng thời mở ra các cơ hội tạo doanh thu.
Ví dụ, tòa tháp sở hữu thiết kế chiếu sáng mặt tiền tích hợp 360 độ, không chỉ nâng cao tầm nhìn của tòa nhà vào ban đêm mà còn đóng vai trò là nguồn doanh thu quảng cáo. Hệ thống chiếu sáng được thiết kế để chiếu sáng các yếu tố kiến trúc chính, bao gồm mặt tiền, đường mái, lối vào bằng kính, đường lái xe và cảnh quan xung quanh, đảm bảo hình ảnh trực quan đồng nhất.
Trần nhà hai khối tại khu vực sảnh chính
Ánh sáng tĩnh làm nổi bật các chi tiết kết cấu, trong khi đèn động có thể lập trình cho phép điều chỉnh màu sắc để đánh dấu các sự kiện theo mùa hoặc dịp lễ của công ty. Bên trong, hệ thống chiếu sáng đã được hiệu chỉnh để cân bằng độ sáng xung quanh với ánh sáng điểm nhấn, góp phần tạo nên một không gian nội thất tinh tế và chuyên nghiệp.
“Hệ thống chiếu sáng mặt tiền tòa nhà sử dụng đèn LED hình chữ nhật bảo vệ kép được lắp đặt trên hệ thống tường rèm, đạt tiêu chuẩn IP68 và chống cháy V-0. Những đèn này có thể tự tắt sau khi thoát khỏi đám cháy và có thể được điều khiển ngoại tuyến hoặc trực tuyến để hiển thị hình ảnh, văn bản, video và các tín hiệu khác theo thời gian thực”, Kwa lưu ý.
Ông cho biết thêm rằng mặc dù khoản đầu tư cho hệ thống chiếu sáng mặt tiền không hề nhỏ, nhưng nó chỉ cần bảo trì tối thiểu và không chỉ mang lại giá trị thẩm mỹ cho tòa nhà và khách thuê.
Kwa (giữa) cho rằng việc quản lý tòa nhà hiệu quả tại TSLAW Tower là nhờ vào việc lập kế hoạch dự án chu đáo ngay từ đầu. Từ trái sang phải là Annie Yong, Trưởng bộ phận Dịch vụ Khách hàng của TSLAW Land và Emily Chong, Phó Tổng Giám đốc Thương hiệu và Tiếp thị Tập đoàn.
“Hệ thống chiếu sáng mặt tiền thường hoạt động từ 7 giờ tối đến nửa đêm nhưng chi phí điện hàng tháng để vận hành rất thấp vì chúng tôi đã chọn đúng công nghệ và đầu tư vào chất lượng ngay từ đầu để tiết kiệm năng lượng và bảo trì lâu dài. Việc bảo trì cũng rất dễ dàng vì hệ thống chiếu sáng đã được lắp đặt trên tường kính ngay từ giai đoạn thiết kế tòa nhà, do đó không ảnh hưởng đến việc vệ sinh mặt tiền hay che khuất ánh sáng mặt trời tự nhiên”, Kwa giải thích.
Hệ thống chiếu sáng mặt tiền 360 độ ấn tượng khiến TSLAW Tower trở thành một trong những tòa nhà bắt mắt nhất vào ban đêm. Mặc dù ban đầu không được thiết kế cho mục đích này, nhưng hệ thống chiếu sáng này đã thu hút sự quan tâm của các thương hiệu đang tìm kiếm không gian quảng cáo. “Hệ thống này đã liên tục tạo ra nguồn thu nhập ổn định cho chúng tôi.”
Một số dự án nâng cấp đang được triển khai bao gồm hệ thống nhận dạng biển số xe (LPR) và ra mắt ứng dụng cộng đồng chuyên dụng.
“Tại TSLAW Tower, chúng tôi tích cực tận dụng công nghệ để tạo ra một môi trường xây dựng thông minh hơn, hiệu quả hơn và tiết kiệm chi phí hơn. Một trong những sáng kiến quan trọng của chúng tôi là phát triển một ứng dụng cộng đồng chuyên dụng, dự kiến ra mắt vào cuối năm nay. Chúng tôi đang số hóa hóa đơn và thanh toán tiền thuê nhà để người thuê dễ dàng truy cập vào tài khoản và lịch sử thanh toán của họ, cho phép theo dõi tình trạng thanh toán theo thời gian thực, giúp chúng tôi giảm thiểu việc phụ thuộc vào việc theo dõi thủ công. Ứng dụng này cũng cho phép người thuê gửi yêu cầu bảo trì hoặc báo cáo lỗi trực tiếp, giúp rút ngắn thời gian phản hồi và cải thiện chất lượng dịch vụ”, ông Law cho biết.
Các trạm sạc xe điện được bố trí trong tòa nhà văn phòng.
Ông cho biết thêm rằng việc chuyển đổi từ các quy trình thủ công này giúp giảm khối lượng công việc hành chính, giảm thiểu sai sót và tăng cường tính minh bạch trong vận hành, từ đó giảm chi phí vận hành và mang lại trải nghiệm tốt hơn cho khách thuê.
Ngoài ra, công ty cũng đang tìm cách triển khai hệ thống quản lý vận hành (BMS) tích hợp, đóng vai trò quan trọng trong chiến lược quản lý chi phí.
“Thông qua BMS, chúng tôi có thể theo dõi mức sử dụng năng lượng theo thời gian thực, đặc biệt là mức tiêu thụ điện, vốn thường là khoản chi phí hàng tháng lớn nhất tại các tòa nhà cao tầng. Chúng tôi cũng có thể nhanh chóng xác định và xử lý các điểm kém hiệu quả, tránh lãng phí và tối ưu hóa hiệu suất hệ thống”, ông chia sẻ.
Ông Law nhấn mạnh rằng một thách thức lớn trong việc quản lý tòa nhà là đảm bảo kiểm soát tập trung hiệu quả và trách nhiệm rõ ràng trong việc cho thuê, bảo trì, nâng cấp và quản lý cộng đồng, tất cả đều cần thiết để duy trì chất lượng dịch vụ nhất quán.
“Điều quan trọng là tìm được sự cân bằng giữa hiệu quả chi phí và kỳ vọng của khách thuê, đặc biệt là khi chúng tôi quản lý nhiều loại hình khách thuê khác nhau, từ doanh nghiệp đến F&B. Chúng tôi khắc phục điều này bằng cách duy trì chiến lược quản lý tài sản rõ ràng, liên tục thu hút các bên liên quan, và liên tục so sánh với các bất động sản có hiệu suất hoạt động hàng đầu. Kết hợp lại, những công nghệ này giúp chúng tôi vận hành tòa nhà hiệu quả hơn, hỗ trợ các mục tiêu phát triển bền vững và giúp mọi việc trở nên dễ dàng hơn cho cả khách thuê và ban quản lý”, ông Law chia sẻ.
Nhìn về tương lai, TSLAW Land cam kết không ngừng cải thiện tòa nhà.
“Mục tiêu của chúng tôi là TSLAW Tower sẽ thiết lập chuẩn mực mới trong việc định hình lại đường chân trời không gian văn phòng tại Kuala Lumpur. Tòa nhà được xây dựng để thu hút các doanh nghiệp tiên tiến và luôn dẫn đầu trong một thị trường năng động, phát triển nhanh chóng. Giải thưởng này là sự ghi nhận ý nghĩa cho cam kết của đội ngũ chúng tôi từ sự đổi mới và dịch vụ xuất sắc đến cách chúng tôi hỗ trợ khách thuê. Điều này thúc đẩy chúng tôi tiếp tục vượt qua giới hạn và mang lại giá trị vượt trội”, ông Law chia sẻ.
